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一、宝安区概况 宝安区位于深圳市西北部，东南邻南山区、东北连龙华区、北靠光明区、西接珠江口东岸。年1月1日，宝安区挂牌成立，辖区总面积.61平方公里，下辖沙井、新桥、松岗、燕罗、石岩、新安、西乡、航城、福永、福海10个街道，常住户籍人口53.84万人。宝安区是深圳的经济大区、工业大区和出口大区，产业基础较为雄厚，外向型特征明显，形成以战略性新兴产业为先导、电子信息产业为龙头、装备制造业和传统优势产业为支撑的产业结构，经济综合实力居全国百强区第八，工业居全国工业百强区第六，荣获“中国创新百强区”第二。宝安区行政区划图 1、交通概况 宝安区处在粤港澳大湾区的地理中心，深圳市的西北部，广深港南北向发展轴和深中东西向发展轴在宝安交汇，形成了天然的交通要核。区内形成了以航空城、大铲湾港、龙华新城客运站为主体的“两港一站”海陆空立体交通枢纽。有国际机场、集装箱港口、客货运码头等重大交通基础设施，已开通地铁1、5、11号线，机场东空铁枢纽、穗莞深城际线、轨道6、12、13号线、深中通道等正在加快规划建设，海陆空铁立体交通网络初步形成。广深高速、机荷高速、龙大高速、南光高速、梅观高速、南坪快速及规划中的大外环构成“四横八纵”的高速公路网。2、配套设施 宝安区有中小学所、在校学生46万，约占全市学生总数1/3，被评为“广东省推进教育现代化先进区”。各类医疗机构间、病床张。米公交站点覆盖率为95%。现有各类文化设施处，总面积万平方米，约占全市1/4，人均文化设施面积0.44平方米，其中综合类文化活动场所处，文化广场处，公共图书馆97个；体育设施个，总面积万平方米，约占全市1/4；人均体育设施面积1.51平方米，全市排第7，其中篮球场个，健身路径条，乒乓球场个，羽毛球场个，足球场50个。3、片区发展趋势 宝安区的发展目标是，抓住粤港澳大湾区建设契机，大力提升城市建设品质。对标国际一流湾区城市，在更高起点、更高层次、更高目标上把宝安放到粤港澳大湾区发展战略的大局中谋篇布局，高水平开展宝安分区规划编制；加快科技创新走廊、互联网+未来科技城、特色小镇、西部活力海岸带等重要区域和节点规划成果深化，打造标志性城区。加快发展现代服务业。（1）依托深圳国际会展中心，规划建设国际会展城，积极推进“9+8”配套项目建设，为会展经济发展壮大提供强力支撑。（2）发展临空经济，启动临空经济发展综合规划编制，加快推进机场三跑道、卫星厅、T4航站楼等重大交通设施，以及航空小镇、国际会展城、海上田园城等项目建设。（3）做大物流业，加大对物流企业购置现代化、自动化物流设备的扶持力度，降低物流成本，充实优质物流企业培育库，加快推进顺丰速运、敦豪等重大产业项目落地。（4）提升商贸业，制定扶持商贸服务业发展的政策措施，大力推进商圈建设，积极推进地标式城市综合体、大型购物中心、特色商业街等建设，构建多层次现代商业格局。（5）发展文化创意产业，重点加快西部影视产业小镇、创意建设，“一企一策”支持影视公司发展，培育电影产业链。推动基础设施互联互通。（1）加快国际航空枢纽建设，加大国际航线开辟力度，推进机场第三跑道、T3卫星厅建设。（2）配合开展穗莞深城际建设，推动机场东综合客运枢纽规划建设，积极对接深茂、深肇等铁路规划建设。（3）积极推进深中通道建设，对接龙大高速、宝鹏快速方案设计，推进海滨大道一期A段（听海路—西乡大道）、南坪快速西延（新城立交）、妈湾跨海通道3项重大交通项目，推动宝安跨区域快速通道建设发展。（4）针对快速路、主干道局部交通拥堵点、交通设施事故黑点，完善公交专用道、停靠站等公交设施。二、市场调研范围本次调研主要对宝安区管辖范围内的宝安中心区(含碧海片区、滨海片区)、新安、西乡3个区域的住宅类二手房市场价格进行调查。详见下图： 宝安中心区（含碧海片区、滨海片区） 1.1、片区简介 宝安中心区位于深圳市西部，珠江口东岸，地处珠三角核心。其规划范围东北临宝安大道，西北至碧海湾公园，东南隔湖滨西路与南山区相邻，西南面海，面积15平方公里。中心区以新安六路为界分为南北两部分，南片为滨海片区，北片为碧海片区。宝安中心区位于深港穗黄金经济走廊的重要节点，以深港西部通道、国际集装箱码头、沿江高速公路、国际机场、地铁等重大交通设施为依托，形成珠江东岸发展轴的重要枢纽。宝安中心区与前海共同组成深圳市城市双中心之一，是宝安的文化、商业、商务、总部经济和体育中心，规划建设目标为独具海滨特色的现代化花园式城区。1.2、调查分布图1.3、住宅楼盘调查表 1.4、调研相片 片区相关楼盘外景 1.5、调研小结 宝安中心区的住宅楼盘建成时间集中在年以后，以高层电梯建筑居多。片区内住宅总体数量多，分布比较集中，居住氛围浓厚，区域交通生活配套设施完善。宝安中心区作为宝安的文化、商业、商务、总部经济和体育中心，地理位置上的优势，受前海利好政策的辐射带动，其整体配套相比其它片区具有优越性。片区内二手房市场供应充足，市场交易活跃，市场价格整体平稳而逐步上涨。宝安中心区的普通住宅市场均价-70元/㎡，部分高端住宅市场均价-元/㎡。2、新安片区2.1、片区简介 新安街道是宝安区委区政府所在地，作为深圳最早开发的区域之一，早期是政治、金融、文化中心，如今随着宝安的巨大发展，新安片区重新定位以商业服务、公共服务、居住生活为主，打造一个宜居的区域。新安街道位于珠江口东岸，与蛇口半岛相望，东南与深圳特区南头检查站相连，西北与西乡街道相邻，是深圳西部中心城区。新安街道办辖区面积30.9平方公里，总人口66万，其中户籍人口16.6万。辖有宝民、龙井、灵芝园、洪浪、上川、新安湖、新乐、文汇、布心、海富、海乐、兴东、大浪、建安、文雅、海华、海裕、海旺、上合、翻身、安乐、甲岸等22个社区。新安抓住特区一体化和举办大运会的重要机遇，着力加强城市建设，对18条道路进行了立面刷新和绿化亮化，同时加强城市管理，大力整治城市“六乱”，城市面貌日新月异，新安街道被评为深圳市首批“环境优美街道”。2.2、调查分布图2.3、住宅楼盘调查表 2.4、调研相片 2.5、调研小结 新安片区是深圳最早开发的区域之一，片区内的住宅楼盘大都已有较久楼龄，建成时间在-年，建筑类型以多层楼梯房和小高层电梯房居多，分布相对较为分散。随着宝安区城市飞速发展的脚步，新安片区产业升级，大批旧改项目的推进，年以后大量新建楼盘逐步建成，建筑以高层电梯房为主，大规模园林式小区，户型设计满足刚需和改善型等多方市场需求。由于片区交通状况和生活环境配套改善、加上拥有重点学校的教育配套，二手商品房市场交易活跃，市场价格稳而上升。老旧成熟小区市场均价-元/㎡，年后建成的次新住宅和新建住宅市场均价-80元/㎡。3、西乡片区 3.1、片区简介西乡地处深圳市西部，宝安区西南境内，濒珠江口东岸，东邻石岩，北连福永，南接新安和南山区。总面积平方公里，约占宝安区的1/4，辖25个社区。西乡独特的地理位置，具有直通珠三角腹地、辐射泛珠三角地区的区位优势，拥有发达的陆海空立体交通体系，国道和广深高速公路纵贯其中，宝安国际机场驰名中外，西乡码头连通珠江三角洲各港口，是内地进入深圳特区出入香港的重要门户。随着沿江高速、地铁一号线延长线等轨道交通建设的进一步完善，西乡的交通优势也将愈加突出。随着珠三角区域经济一体化的快速推进，西乡将逐步成长为“大珠三角”的区域性服务与创新中心，并承担着带动区域发展的中心节点作用。 3.2、调查分布图3.3、住宅楼盘调查表 3.4、调研相片 . 3.5、调研小结 西乡老城区的建筑第一感觉稍显老旧，建成时间在-年的商品房小区居多，该时期的商品房建筑相比其他片区的总层数不高，周边仍有较多村民自建房、工厂物业等分布，居住氛围有待改善。随着城市更新旧改项目的推进，片区内新建高层电梯住宅小区数量增多，中档社区规模，户型多样，能够满足多方群体的市场需求，交通和生活配套相比以前有所提升。西乡片区的教育配套方面稍显一般，无法与宝安中心区或新安片区的学位相比，另外，受去年“政策”影响，至今二手商品房市场在交易数量和市场价格上均有所回落。年以前建成的老旧住宅市场均价-元/㎡，年以后新建住宅市场均价-60元/㎡。三、市场调研总结 年深圳房地产市场依然坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，整体房地产市场依然处于严格调控状态。在房地产市场显现低迷态势情况下，《粤港澳大湾区发展规划纲要》出炉，金融信贷政策适度放松，多家银行调低房贷利率，深圳房地产市场开始回暖。8月18日，中共中央、国务院公布关于“支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区”文件，为深圳经济发展注入新活力，一定程度上也刺激了房地产市场需求。受大环境各方利好政策影响，宝安区的二手房市场表现积极，二手房量价方面相比去年有所好转。经调查得知，宝安区成交量占比大，是深圳二手房市场的主力成交区域。本次市场调查着重围绕楼盘聚集多、市场活跃度高、交易量占比较大的宝安中心区域和临近区域进行。宝安中心区内交通发达、环境宜居、商业配套齐全，距离前海非常近，被称为前海后花园，二手房价格相比宝安其它片区是最高的，但相比前海片区仍有较大差距，主要不足是没有很好的学校；宝安中心区的住宅基本是新建园林式大规模社区，楼盘数量多、户型分布多样，其中不乏豪宅楼盘，能较大满足改善型住房人群的市场需求；此外教育资源的配置，宝安滨海公园的建设、受前海规划的辐射带动，宝中未来发展有很大的潜力。新安片区是深圳较早开发建设的区域，片区内老旧楼盘较多、楼龄过长，随着近年来城市更新步伐的加快，同时轨道交通的配套建设，现有地铁1、5、11号线设点经过，新建住宅楼盘、商业综合体已建成并投入使用，加之拥有宝安区的重点学校配套资源，新安片区的区域配套已经成熟；经调查，与重点学校相配套的住宅小区存在一定的市场需求，价格稳而上涨，同一小区不同户型面积之间的价格差距较大；近年建成的住宅楼盘不仅楼龄新，在小区规模、小区环境、户型设计方面相比老旧成熟小区更能满足改善和投资性多方需求，片区内二手房市场交易比较活跃。相比之下，西乡缺乏学位和地理位置上的优势，二手房市场呈现平稳，价格涨幅放缓；从成交单价、总价、户型、面积这四个方面分析，片区内住宅对刚需人群有一定的吸引力，加之西乡片区有地铁11号线和地铁1号线设点经过，交通方便，二手房市场活跃，交易量占有较大的比例；西乡片区现有不少正在建设中的和已规划中的城市更新项目，如碧桂园·前海荟项目和佳兆业河东旧村城市更新项目，期待未来的西乡老城得以换新颜。延续调控中稳定发展的房地产市场，年宝安区有涉及住宅、公寓、写字楼的多个房产项目进入市场，其中宝安中心区在售项目有新锦安海纳公馆，待售项目有都市茗荟花园、云玺锦庭等；新安片区在售项目有勤诚达.前海世界、联建君钰府、福城.前海新纪元、前海.观一，中粮天悦广场，待售项目有招商臻府等，西乡片区在售项目有松茂.柏景湾、满京华.云晓公馆、康达尔山海上园二期、天福华府等，待售项目有南航明珠花园、广兴源蓝湾海岸，其新盘数量在全市占有比例较大。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇 |
