作者:楼市学堂

FANGDONG

“死鬼，你知道报完这个辅导班，我们家存款还有多少钱吗？”

“6块8啊！都是当年你非要买东润城，才使老娘5年都没钱买条底裤，然而你竟然还想喝菠萝啤，生活真他妈操蛋……”

这曾是一个周末的清晨，未等曙光爬上高高的窗户，墙外恶臭的垃圾味儿钻进卧室后，宋军（化名）老婆，一位斤的87年中年女人被呛醒后发出的暴怒。

她光脚踩在80元／平抛光瓷砖地板上，然后又狠狠踢了一脚那套打折后元买回家的红苹果沙发的坐垫。

6万装修，家电家具市值元，存款余额6.8元，显然宋军的老婆无法再忍受和迁延白沙镇东润城——这座巨亏之城。

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交房两年，还是农村生活，没法住

宋军悲伤无助地站在白沙镇中心拆了一半的十字路口，望着鹤立于白沙镇的那片屎黄色高层建筑，仍难以对年底的一时冲动释怀。

宋军来自扶沟县，家境并不富裕的他，和大多数河南县城青年一样，考个省会的大学，在郑州工作、买房，成为郑州人，是最现实的人生选择。

前两步，走得还算顺利，四年大学、五年工作，28岁订婚，买房就成当务之急。

俩人积蓄不多，家里也帮衬不上多少，在CBD某小公司工作的宋军，于年底以00元／平的价格买下一套白沙镇东润城二期85平的小三房。

虽然知道仅仅半年前均价还是元／平左右，但看在白沙未来发展前景可观、家门口有野孩子公园，规划有公办小学中学的份儿上，还是性价比最高的选择。

“虽然不能成为第二个CBD，但白沙镇应该变成一座新城市”，不少置业顾问暗示着宋军。

野孩子公园及东润城二期

年房子交付，闹心事儿就来了，先是强制交房，然后是下雨回填土下沉引发维权。

宋军觉得倒没啥，不涉及建筑本体安全，小区整体环境也还说得过去，装修跑几个月味儿，就搬了过去。

真住过去才觉出不便，每天上下班高峰期，从家开车到CBD，走陇海路上高架堵、走物流通道和商鼎路也堵，走郑开大道更堵，单程一般都得50-60分钟。

女儿两岁多，家附近看了几个早教班，选了最普通的一个去上，宋军媳妇说，“跟市里完全不在一个层次，我们依然还是个村民。”

没住几天，宋军一家人又搬回了市区，租房住。

宋军说：东润城的房子不算太差，远点儿其实也无所谓，就是各种生活配套层次过低，没孩子还好说，有孩子真没法住。

东润城的房子宋军想出租，但租不出去。“一个月估计也没人租，这片都是批发市场，啥人住不好说，如果被人进去祸害一顿，还不如空着，所以等能卖了赶紧卖了拉倒。”

2

我的天，仔细一算，相当于赔了68万

从年开发至今已有6年的东润城，目前已卖到六期，带装修均价约00元／平左右，与宋军四年半前买的价钱一样，还多了精装。

如果装修按刚需盘普遍元／平左右的成本算，相当于四年半后宋军的房子每平还亏了元，但显然成本远不止这些。

如果按一般资金成本率8％来算，纸面单价就已经达元／平，加上各种税费杂费物业费则成本在10元／平。

也就是说，宋军这套房子对比现在六期同面积期房，一套至少要赔（18-00）＊85＝53.6万，再加上四年租房成本＊48＝14.4万，合计亏了约68万元。

而及时止损，也没那么容易。

目前东润城二期的二手房挂牌均价在元／平左右，算上差额税，则为元／平左右，与6期新房差距不大，成交量极少。

综合贝壳、安居客等数据，挂牌房源总计也不过二三十套，仅为二期户总量的2％，为何挂牌二手房如此之少呢？

二手房市场太差，一方面是交付时间不长，另一方面更可能是整个东润城已交付的一、二、三期业主中投资者较多、再加上像宋军这种情况的家庭重新回流市区，小区很难形成人口规模。

我们于上周五夜里21点左右对东润城进行的亮灯率统计，也印证了这一判断：

一期于年交房，亮灯率最高，约为50％左右；二期于年交房，亮灯率直线下降，约为20％左右；三期于年交房，亮灯率已不足10％。

一期亮灯情况

二期亮灯情况

三期亮灯情况

同时，我们白天还数了各期楼栋的封阳台率，其中一期约为80％，二期约为40％，三期约为20％，如按已装修业主中半数未入住的比例来看，与亮灯率基本一致。

再有，一期配套的好旺角商业街，总计约40余家商铺中，目前21家歇业招租，8家为毛坯空房，总体营业率约30％，同样反映出小区入住率较低的现状，几乎没什么人气。

好旺角商业街现状

3

一家巨亏，还是家家都亏？

如此糟心的购房经历，宋军只是个例，还是东润城业主都不赚钱？

年年中以前，东润城二期业主和整个一期业主的购入价格只有-元／平左右，如果他们都正常入住，按5年资金成本算，纸面单价约为元／平，算上各种税费则为元／平。虽仍不赚钱，至少没亏太多。

如果住着还行，也不必太苛求一个远郊镇级片区能达到四环内的居住水准。

只是实际看过后，不管是小区内部观感，还是小区周边面貌，即使再不苛求居住体验，也都算不上及格。

比如东润城一期，一个整体交付3年不到、入住率未达半数（小区业主自述）的小区，整体观感却是交房七八年的状态。

东润城一期物业及环境瑕疵如下：

1、物业管理水平有限。

北门设计有一处行人归家大堂和两处非机动车出入口，只有东侧非机动车出入口有保安值守，三个门均可跟着业主可随意进出，保安无一过问；与商业街相连的西门无人值守。

2、小区内人车不分流。

非机动车集中于东西两侧通道停放，老年助力车比较多，各楼栋单元门口常见电动车随意停放。

3、垃圾站影响大。

东门目前被围挡和大量建筑垃圾封堵，留有一个小门通往垃圾站，夏季异味浓，不适合通行。

一期东门

4、社区环境维护水平一般。

小区内整体植被景观维护较好，但个别处草坪经行人踩踏后有损毁，部分单元口垃圾箱附近地面脏污严重。

5、电动车充电口配比不足。

地下车库各楼栋都有电动车停放处，配有充电口，但配比严重不足，大量电动车还是停在地上。

周边面貌：

处于白沙镇中心，人口密集，批发市场、店铺众多，商贩活跃，标准的县城外围中大型镇区形象。

1、批发市场环伺，商业活跃。

白沙镇最大产业是建材交易市场，仅东润城就有西、北、东三座大型建材市场。

其中二、三期西侧紧挨星联白沙厨卫城；五期北侧米为大型建材仓库；六期南侧米为郑州现代陶瓷物流园。

每个市场的体量相当于千亩大盘东润城，被三大建材批发市场合围。

2、乡镇级配套，烟火气够足。

一、二期之间的南北向敬业路，往北过复兴路后，分别排布有白沙购物中心、好又多商场、白沙农贸市场、奥斯卡影院等商业，入夜后人流如织，机动车可停四排，仅容双向单车道供所有交通工具通行。

敬业路商业街夜景

东西向复兴路，镇区教育资源集中地，有白沙镇中心幼儿园、白沙小学、白沙中学。

商贩自由摆摊，错车不便，大家见缝插针，互不相让，堵车很频繁。学校放学时段，往往堵死。

4、学校未建，孩子上学不便。

据一期业主说，“年买房时开发商就说小区北侧及西北侧规划的公办润丰中学、润丰小学，现在都还没建，乐观看年会有眉目。”

学校一直不建，孩子上学不便，也是业主不来住的很大原因。

规划的中小学仍无进展

5、医院。

唯一的医疗配套为商都路上的白沙镇卫生院，小而不精，不被大多数业主作为就医选项，只能医院，医院。

6、远离地铁。

在建地铁8号线龙王庙站距最近的六期地块2.9公里；规划13号线距最近的三期地块1.7公里，规划20号线贺庄站则紧邻六期地块，预估6-10年可通车。

东润城失败的原因归纳起来有以下几点：

1、开发商自身造城能力不足；

2、地方镇的配套水平止步不前；

3、市场杂乱，旧房较多，整体感受太差；

4、交通不便；

5、投资客较多，人人想赚钱，人人难赚钱。

年来，不少人将东润城称为白沙镇第一神盘。

是“神盘”还是背后有一群如嗑药的“神经”均不重要。

东润城抓紧全面提升配套落地，让业主们买得起底裤吧！